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[置业交流] 特色小镇密集上马,怎样“受人待见”

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袁妮娜 发表于 2017-6-19 15:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

  去年7月,国家发改委、住建部、财政部联合发布的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中明确,到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的新城镇。在新政规划推出之后,房地产企业迅速找到了其中的商机,包括碧桂园、华绿城、绿地、融创、华侨城、雅居乐、阳光城等企业在特色小镇方面均有新的动作。

    截至2017年5月,碧桂园已经成功布局了5个科技小镇。绿地控股已经把特色小镇列入自己的2017年发展战略,将选择有大城市购买力溢出效应为支撑的一二线重点城市远郊,启动特色小镇大盘项目。华侨城也计划构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇。时代地产则宣布5年内投资9000亿布局30个“未来小镇”项目。

    其实,各家房企快速上马特色小镇项目,是企业资产荒和发展方向不确定的盲目投资行为,这种行为所存在的风险隐患依然较大。


    目前看发展特色小镇存在三大问题:

    一、千镇一面同质化问题。

    无论是大名鼎鼎的乌镇、周庄,或者木渎、南浔、朱家角与七宝古镇,其风格大相径庭,很多人感觉是去过一个之后再去其他的新鲜感就消退了,再去其他的就没意义了。而与小镇相连的产业,旅游、餐饮、住宿都极度相似。

    姑且不论房地产开发企业现在开发的小镇如何,就是现有的名镇都难以做到如何打造自身的差异化竞争优势,而房地产开发商要做到更是难上加难。


    二、特色小镇如何能够带动产业发展。

    房地产企业所做的特色小镇基本是产业新城、文旅小镇、现代农业小镇以及科技服务型小镇,对于大多数开发商而言小镇的房地产开发建设方案都很明确,但是小镇的产业发展方案却普遍模糊。


    三、特色小镇如何持续盈利。

    比如,华谊兄弟作为国内知名影视公司,已布局海南、苏州、深圳、上海等地,其中在海南开发的冯小刚电影公社已经开业运营,苏州等地的项目则在建设中。文化旅游已成为衍生板块的重要组成部分。但其大举文化旅游地产的同时资金链并不牢固。

    无疑,在城市转型升级的大背景下,以影视IP、版权为由,对于地产巨头和地方政府而言,是一个特别有利于圈地的“好故事”。但“圈地”的故事能否持续讲下去,未来是否可行?

    小编仔细研究了特色小镇的发展思路,认为有两个发展脉络:一是遵循欧美各国城市郊区城镇化的发展方向;二是借助地方特色小镇形成新的发展方式。

    从这两个发展的思路来说,特色小镇的发展应该形成五大模块——


    1、影视小镇

    落实到影视小镇,核心在于能不能把影视拓展到文化产业、甚至房地产业实现真正打通。影视IP主题文旅小镇开发就是创造大IP。谁能提供最优质、最丰富、并拥有品牌影响力的娱乐内容,谁就能拥有最大的用户粘性,创造出最大的商业价值。

    纵观国内真正的影视小镇,且都围绕影视IP延伸出的众多文化内容,这是电影小镇的“独门秘笈”。

国际上不乏成功的影视小镇经验。日本的动漫IP、韩国IP文旅小镇、新西兰玛塔玛塔小镇可谓活样本,已成为特色文旅小镇极具代表性的开发类型。基本是结合旅游产业发展,形成特定效应的主题小镇。


    2、旅游古镇

    旅游古镇最重要的是“夜色经济”,一定要让人能在这里住宿。

    乌镇最早打的口号是“似水江南、夜色乌镇”。 整个乌镇景区,常年住宿率95%以上。2006年平均逗留时间不到一天,到2011年已经上升到两天,现在酒店收入已经占到50%以上。乌镇永远不是白天怎么玩,而是晚上怎么住。所以乌镇流行这句话,“晴不如阴,阴不如雨,雨不如夜”。

    可见,旅游古镇一定要把夜色做出来,才能产生经济效益。


    3、CBC休闲小镇

    CBC古镇,是指城市短期休闲。最大优点是,抬起腿就能走,出去就是一两天。可以产生重复消费。

    大城市周围的景点都是打造城市短期休闲中心。旅游和休闲最大特点是,近距离、切换感、高频次。这种地方靠的是多次性。野三坡当然不是中国最美的山沟,但它是北京人在一天的距离内,能找到的相当美丽的山沟。在这个逻辑之下,CBC等于是快速切换。

    如果古镇旅游靠的是住宿的话,CBC旅游靠的是小景点密集化。并不需要这个小镇有多么重量级的经典,有重量级的景点反而不是好事。因为只要去一次,下次就不会再去了。但如果有一系列小景点的密集,下次还会再去。

    北京周围不管景点多么没味道,你一年必须给你孩子安排50次度假,就算是40次,你不是可去可不去的不去,而是可去可不去的都得去。CBC并不是特别出彩的地方,但可以聚集在一起,这就是CBC的特点。


    4、户外小镇

    户外小镇,是大众的非专业极限运动,是带着老婆孩子去的地方。是家庭和朋友间聚会的新方式,背上背包去郊区,会成为中国人以后越来越重要的方向。

    对于这种运动打造景点不是最重要的,卖东西才是最重要的。

    这种地方可以不依托大城市,因为更多的户外装备一定是依托在使用地,而不是在科研地。美国研究户外的中心城市既不在纽约,也不在洛杉矶,而是在犹他州,美国滑雪巨头、室外巨头都设在这里。

    典型例子是中国的运动之乡宁海县,打造500公里长的健身步行道,2001年接待人数上升到10000,旅游收入117亿元。成为振兴经济的典范。

    为什么效益如此好?则是游艇、滑艇、垂钓、登山、低空飞行等一体化的体现,发挥了卖东西的作用。宁海现在是国家最大的手电筒生产基地,而且生产跑步机和户外炊具,把所有能串联的东西都串联起来,将其定位国家级步道。


    5、医养小镇

    医养小镇,就是把医疗和旅游结合起来,这是中国未来的发展方向。

    日本的静冈,是非常好的旅游休闲地。首先在此地设有一个医疗盒,做了一个癌的医院,又做了一个养的好的环境,在这个环境里是把所有的非传统疗法都集中起来,包含了园艺疗法、海风疗法、芳香疗法、水岸疗法,水岸散步,呼吸更好的,这一切方法加起来都不是医生传统疗法,而是非传统旅游,形成了一种来了就不想走的旅行。这就是医疗小镇的魅力。


微笑看明天 发表于 2017-6-19 16:04 | 显示全部楼层
收藏了,改天让朋友看看!
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小萝莉887 发表于 2017-6-19 16:35 | 显示全部楼层
看了这么多帖子,第一次看到这么高质量内容!
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爱喝牛奶的晴 发表于 2017-6-19 17:06 | 显示全部楼层
大神就是大神,这么经典!
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